Профессиональные справочные системы для специалистов
Тел: 8 (8212) 39-12-55 E-mail: strsoft@kodeks.ru
Республика Коми, г. Сыктывкар, ул. Оплеснина 4, вход с торца
20.07.2021
Суд изменил цену договора купли-продажи недвижимости на основании заключения эксперта

     ООО (истец) обратилось в суд с иском к Департаменту городского имущества (ответчик) об урегулировании разногласий при заключении Договора купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения.
     
     Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением арбитражного апелляционного суда, требования удовлетворены. Арбитражный суд Московского округа постановлением от 09.07.2021 N А40-115447/2020 оставил указанные судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
     
     Как следует из материалов дела и установлено судами, Общество, являясь арендатором нежилого помещения и воспользовавшись предоставленным ему Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ правом на выкуп имущества, обратилось в Департамент с заявлением. Поскольку при заключении договора купли-продажи между сторонами возникли существенные разногласия относительно цены выкупаемого объекта, Общество обратилось в суд с иском об урегулировании разногласий.
     
     В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
     
     Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
     
     Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
     
     Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
     

     Судами установлено, что Общество отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
     
     Поскольку между сторонами возник спор по цене при заключении договора, а в материалы дела Департамент и истец представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции была обоснованно назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 АПК РФ.
     
     Суды пришли к выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене, определенной в указанном заключении.